Défiscalisation et immobilier neuf

Avant de se lancer dans un investissement locatif, quelques critères de bon sens doivent être vérifiés, dont l'estimation du prix demandé, la qualité de la construction, la qualité de l'emplacement, la demande locative (est-elle réelle), etc... La défiscalisation est un plus vous permettant d'optimiser le rendement de votre opération patrimoniale. Une fois ces points validés, l'immobilier neuf reste un excellent support d'investissement.

Les Lois

Borloo

Robien

LMNP

LMP

ZRR

Girardin

Principe

Investissement locatif en collectif ou individuel

Investissement locatif en collectif ou individuel

Investissement en vue de se placer sous le régime fiscal du LMNP

Investissement en vue de se placer sous le régime fiscal du LMP

Immobilier neuf locatif dans une Zone de Revitalisation Rurale Investissement dans l'immobilier neuf outre-mer

Type de bien

Immobilier neuf (ou ancien fortement réhabilité) loué non meublé

Immobilier neuf (ou ancien fortement réhabilité) loué non meublé

Immobilier neuf ou ancien: résidences de loisir, médicalisées étudiants, d'affaires louées en meublé.

Immobilier neuf ou ancien: résidences de loisir, médicalisées étudiants, d'affaires louées en meublé.

Immobilier neuf, loué nu à un gestionnaire en résidence de tourisme située en ZRR

Immobilier neuf à usage d'habitation principale du locataire

Conditions requises

Fonction de la situation et des buts. Si revenus fonciers existants, intérêt à investir d'avantage

Fonction de la situation et des objectifs. Si revenus fonciers existants, intérêt à investir d'avantage

Pas de mini : voir la situation, des objectifs et du complément de revenu souhaité à terme

Minimum 400 000 € environ

50 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, 100000 € pour un couple marié

Selon situation de l'investisseur et marché local

Avantages fiscaux

Régime des revenus fonciers. Amortissement jusqu'à 65% de l'investissement sur 15 ans

Régime des revenus fonciers. Amortissement jusqu'à 50% de l'investissement sur 9 ans

Déductibilité des charges et intérêts d'emprunt, amortissement immobilier & mobilier + possibilité récupération TVA

Imputation des déficits liés à cette activité (autres que l'amortissements) sur autres revenus. Amortissement immobilier et mobilier + récupération de TVA

Réduction d'impôt 25% / invest. / 6 ans, plafonnée en fonction de la situation fiscale. Récupération possible de la TVA

Réduction d'impôt 40 à 50% / invest / 5 ans (selon secteur libre ou intermédiaire, alimentation énergie solaire ou non). Plafond 1 959 €HT/m²

Impact fiscal

Fort pendant 7 ans puis plus faible, étalé sur 9 à 15 ans

Fort les 7 premières années puis plus faibles, étalées sur 9 ans

Possibilité de récupération de TVA + revenus non fiscalisés

Fort de 1 à 5 ans, puis longue période de non imposition des revenus tirés du LMP

bonnes premières années (6 ans maximum)

Bien pendant 5 ans

Conditions

Location 9 à 15 ans + respect plafond loyer et de ressource du locataire

Location 9 ans + respect plafond loyer

Location meublée

Dégager 23 000 € mini. annuels de revenus locatifs (ou que l'activité LMP dégage + de 50% des revenus globaux)

Location 9 ans mini. par bail commercial

Plafonnement ou non des loyers et conditions ou non de ressources du locataire (selon secteur)

Engagement

9 ans min. Au-delà: conserver le bien pour revenus futur ou revente

9 ans min Au-delà: conserver le bien pour revenus futur ou revente

Long terme : patrimoine générateur de revenus non fiscalisés

En principe long terme / revenu. Néanmoins, exonération plus-value possible > 5 ans

9 ans minimum

5 ans ou 6 ans mini. de location. Puis revente ou utilisation + location saison

Commentaires

Montage sans apport plus important si revenus fonciers existants

Montage recommandé sans apport. Impact + si revenus fonciers existants

Pas de défiscalisation immédiate mais  placement + pour retraite

TVA en principe récupérable. Inscription nécessaire au RCS. Transmission facilitée (bien professionnel)

Possibilité d'utiliser le bien jusqu'à 8 semaines / an. Récupération possible de la TVA

Possibilité, après 5 ans à 6 ans, d'utiliser le bien et/ou de le louer en saisonnier

Conseils

Choix du bien et lieu primordial, pour la location & la revente

Choix du bien & lieu primordial, pour la location &  la revente

Bien Choisir le bien + lieu +  gestionnaire

Choix du bien et du gestionnaire essentiel

Attention à ne pas surpayer le bien et à la revente si envisagée

Attention à la qualité du bien et à la stabilité du marché local

Défiscalisation sur l'année en cours

Difficile car au prorata temporis /achèvement

Difficile car au prorata temporis / achèvement

Aucune

Possible, mais produits très rares

Possible

Possible, mais produits très rares

 

 

 

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